Spis treści:
- Co to jest nieruchomość
- Co to jest posiadanie
- Kiedy możemy mówić o zasiedzeniu
- Termin zasiedzenia, od kiedy go wyliczamy?
- Co jest dowodem w sprawie o zasiedzenie?
- Czego nie można zasiedzieć?
W tym artykule informujemy, czym jest zasiedzenie nieruchomości i spełnienie, jakich warunków się z tym wiąże, co można przez zasiedzenie nabyć i jakie są jego ograniczenia. Zapraszamy do lektury!
Co to jest nieruchomość?
Potocznie określamy tym słowem budynki i grunty, ale zgodnie z Art. 46 § 1 K.C. budynki są częścią składową gruntu. Nieruchomościami stają się, wtedy gdy stanowią odrębny przedmiot własności. Dom jednorodzinny może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności, gdy grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Mieszkanie może być odrębną nieruchomością, jeśli ustanowimy odrębną własność lokalu.
Co to jest posiadanie?
Posiadanie to taki stan faktyczny, gdzie występuje zarówno możliwość władania rzeczą (korzystania z niej), jak i woli wykonywania związanego z daną rzeczą prawa dla siebie.
Typy posiadania są dwa – samoistne i zależne. Najemca lokalu, który nie może go zasiedzieć, jest posiadaczem zależnym. Jego prawo właściciela jest ograniczone umową najmu. Posiadacz samoistny włada rzeczą jak właściciel. Ponieważ niekiedy nie jest łatwo ustalić, z jakim rodzajem posiadania mamy do czynienia (bo posiadacz zależny może stać się samoistnym), przyjmuje się, że posiadanie samoistne musi być manifestowane na zewnątrz., na przykład poprzez opłacanie rachunków i kosztów związanych z nieruchomością i zawsze musi mieć związek z konkretnym przypadkiem. Do zasiedzenia prowadzi manifestacja jawnego posiadania, widoczna dla otoczenia, czyli np. ogrodzenie działki gruntu.
Kiedy możemy mówić o zasiedzeniu
Możemy o nim mówić, wtedy gdy zostaną spełnione dwa warunki: posiadanie musi być samoistne i musi upłynąć odpowiednio długi czas posiadania. Zasiedzenie to bardzo stara instytucja prawna, występująca już w prawie rzymskim, a i w polskim od bardzo dawna. Zasiedzenie umożliwia posiadaczom samoistnym nabycie własności w wyniku upływu czasu. Można zasiedzieć rzeczy ruchome i nieruchomości, orzeczenie sądu tylko potwierdza stan faktyczny. Stwierdzenie zasiedzenia porządkuje wiec stan formalny nieruchomości.
Termin zasiedzenia, od kiedy go liczymy?
Istnieje zasada, zgodnie z którą o zasiedzeniu mówimy, jeśli upływa dwadzieścia lat nieprzerwanego władania nieruchomością (w dobrej wierze), przez posiadacza samoistnego lub trzydzieści lat, gdy mówimy o zasiedzeniu w złej wierze.
Co jest dowodem w sprawie o zasiedzenie?
Sprawy o stwierdzenie zasiedzenia rozstrzygane są w postępowaniu cywilnym. Składa się w nim wniosek, nie ma stron – są uczestnicy i nie wydaje się wyroku, tylko postanowienie o nabyciu prawa własności przez zasiedzenie. Sąd przeprowadza w tym celu postępowanie dowodowe, sprawdzając, czy zostały spełnione dwa podstawowe warunki:
- Władający nieruchomością jest posiadaczem samoistnym (jego posiadanie jest zamanifestowane na zewnątrz)
- Posiadanie trwa przez czas określony w ustawie, jest nieprzerwane i dotyczy oznaczonej nieruchomości.
Zebrane dowody (lub zaprzeczenia dowodów, jeśli bronimy się przed zasiedzeniem) załączamy do wniosku lub odpowiedzi na wniosek. A są nimi: księgi wieczyste, wypis z rejestru gruntów wraz z mapą sytuacyjną nieruchomości, opinia biegłego, zeznania świadków, dokumenty i inne środki dowodowe – mogą być nimi na przykład fotografie.
Czego nie można zasiedzieć?
Nie można zasiedzieć części składowej nieruchomości, czyli czegoś, co będąc elementem, nie może być samodzielną własnością. Nie może więc to być piwnica, strych, czy pomieszczenie gospodarcze. Nie można też zasiedzieć nieruchomości oddanych do użytku publicznego np. parków. Podobnie jak dróg publicznych i dwu rodzajów praw do lokalu – spółdzielczego własnościowego i spółdzielczego lokatorskiego.
Zagadnienie zasiedzenia nieruchomości jest tematem wielowątkowym i rozległym, wszystkich mających pytania w tej sprawie zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią.